很多企業(yè)在購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)載體的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到招商人員提及地塊的類(lèi)別，說(shuō)自己是幾類(lèi)的工業(yè)用地，比如M0、M1、M2、M3甚至還有M4，自己則是一頭霧水，不知道這個(gè)地塊類(lèi)別性質(zhì)對(duì)自己未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)會(huì)不會(huì)帶來(lái)不良的影響。

其實(shí)不光是企業(yè)主自己一頭霧水，很多剛?cè)胄械恼猩?，甚至部分老招商，都解釋不了這幾類(lèi)地塊的區(qū)別和差異化在哪，所以不能正面解答客戶(hù)對(duì)此的疑問(wèn)，有時(shí)還跟客戶(hù)一起走進(jìn)了誤區(qū)。

今天，這篇短文，將區(qū)別于那些說(shuō)了一大通官話的網(wǎng)文，用通俗易懂的語(yǔ)句告訴看到此文章的你，地塊類(lèi)別有哪些不同，如何知道是不是對(duì)自己有影響，甚至通過(guò)地塊類(lèi)別反推地區(qū)的發(fā)展以及未來(lái)增值空間情況，更重要一點(diǎn)就是現(xiàn)在入手，值不值這個(gè)價(jià)！而對(duì)招商人員來(lái)說(shuō)，看完此篇文章，你還能知道選擇在這個(gè)項(xiàng)目干，能不能快速掙到錢(qián)或者能否給自己鍍層金。

■ M0工業(yè)用地

M0用地，地面建筑及發(fā)展規(guī)劃，可以理解跟寫(xiě)字樓差不多一類(lèi)的載體。但區(qū)別于寫(xiě)字樓的地方，就是它可以用做輕型生產(chǎn)用途，消防方面沒(méi)有寫(xiě)字樓那么嚴(yán)格。

特點(diǎn)是該類(lèi)用地的區(qū)位基本與寫(xiě)字樓差不多，都是在市中心以及鬧市區(qū)，多服務(wù)于尖端產(chǎn)業(yè)及作為大企業(yè)的門(mén)面載體，便于招聘高端人才以及接待合作客戶(hù)等。

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，就當(dāng)做是寫(xiě)字樓或者產(chǎn)品樣板間以及展示廳差不多，有大的噪音、污染性的生產(chǎn)、大耗能等生產(chǎn)，想都不用想，進(jìn)不來(lái)。準(zhǔn)入100%過(guò)不了，就算擦邊球過(guò)了，后邊政策風(fēng)向一變，只會(huì)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

最重要的一點(diǎn)就是，雖然它的用途與性質(zhì)跟寫(xiě)字樓差不多，但是可不等同于寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓屬于商業(yè)屬性的物業(yè)，增值空間大。而M0地塊上的載體，可是工業(yè)屬性，涉及到每年的稅收考核、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)要求、純辦公用途還會(huì)限制面積和有其他受限。然后價(jià)格還不會(huì)比寫(xiě)字樓低，有些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己地段好，直接當(dāng)成寫(xiě)字樓租售，不與客戶(hù)說(shuō)明真實(shí)情況，客戶(hù)在不知情的情況下租賃或者購(gòu)買(mǎi)，殊不知最后只會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)非常巨大的不良影響。

此類(lèi)地塊作為開(kāi)發(fā)商，如果不是在一線城市主要中心地段，其實(shí)招商面會(huì)比較窄，客戶(hù)群小，很多過(guò)于自信都覺(jué)得自己要打造什么高新產(chǎn)業(yè)科技城，高端產(chǎn)業(yè)載體等等，然后拿地價(jià)格、建設(shè)成本、銷(xiāo)售和租賃的價(jià)格都奇高。反過(guò)來(lái)，試問(wèn)自己，你是客戶(hù)，你會(huì)選擇自己這個(gè)盤(pán)嗎？

■ M1、M4工業(yè)用地

M1、M4用地，這兩類(lèi)用地都屬于異曲同工之妙，區(qū)別比較小。M1可用于生產(chǎn)，M4偏向設(shè)計(jì)和研發(fā)以及中試。但大體上來(lái)說(shuō)，都屬于離主要城區(qū)中心位置不遠(yuǎn)的區(qū)位地塊，地面載體可往中高端方向走，也可以走低端方向。主要能與供地政策相近，大體上不會(huì)有太多在開(kāi)發(fā)時(shí)卡滯的問(wèn)題。

特點(diǎn)是，你可以理解它能做傳統(tǒng)的廠房，也可以做M0類(lèi)別的高端載體。能用于辦公研發(fā)，又能用于生產(chǎn)制造。按規(guī)劃講，M1、M4用地一般都放在配套齊全以及交通便利的地方，離市中心直線距離不會(huì)超過(guò)25km，具備高速、地鐵、鐵路、環(huán)城快速路、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、港口等重要交通配套，從項(xiàng)目地去往市中心在30分鐘左右車(chē)程，項(xiàng)目地周邊有教育、商住、政府職能部門(mén)等核心資源。并且該地塊周邊區(qū)域未來(lái)3-5年還會(huì)重點(diǎn)發(fā)展，由政府主導(dǎo)的大層面招商引資，這樣意味著未來(lái)遷入的企業(yè)會(huì)享受到更加好的普惠政策助力企業(yè)的發(fā)展。

這里需要注意的一點(diǎn)是，M1、M4雖然具備生產(chǎn)制造功能，但也不允許有明顯污染和排放的工序工藝的存在，如果有，必須根據(jù)地方招商政策要求經(jīng)過(guò)相應(yīng)處理符合標(biāo)準(zhǔn)才能辦理入園手續(xù)。而輕度的噪音以及中低能耗需求的企業(yè)，如經(jīng)營(yíng)的方向符合招商政策，準(zhǔn)入還是比較寬松的。

作為企業(yè)來(lái)講，如果是選擇M1、M4地塊性質(zhì)上的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)載體，更多要考察該項(xiàng)目所處的區(qū)位和地方對(duì)企業(yè)的扶持政策，還有周邊未來(lái)近3年內(nèi)的發(fā)展規(guī)劃以及你企業(yè)內(nèi)所有員工對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)可度，因?yàn)槠髽I(yè)員工會(huì)考慮上班的便利性及工作環(huán)境，還有下班后的娛樂(lè)生活。

M1、M4地塊總體上來(lái)說(shuō)，如果所處區(qū)位較好，升值空間雖說(shuō)沒(méi)有商住那么夸張。但一定比其他屬性地塊更具一定得增值空間，因?yàn)橛泄δ苄詮?qiáng)、政府利他性好等原因。

而作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到的M1、M4地塊，要充分調(diào)研周邊區(qū)位配套、同行現(xiàn)狀、半徑100km內(nèi)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、政策導(dǎo)向等影響招商的因素。合理開(kāi)發(fā)，合理定價(jià)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)要貼近政策要求的產(chǎn)業(yè)招商對(duì)象的需求，更多側(cè)重于后期運(yùn)營(yíng)盈利，因?yàn)榇祟?lèi)性質(zhì)地塊的自持要求一般不會(huì)低。

那對(duì)于要在M1、M4地塊屬性做招商的銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，看區(qū)位、看價(jià)格、看產(chǎn)品屬性、看招商行業(yè)的方向、還有自己手上的資源，如果自己的評(píng)估值有±20%這樣的可能性，稍微努把力，都會(huì)有好的結(jié)果。

■ M2工業(yè)用地

M2用地，這類(lèi)用地在早期國(guó)家試行工業(yè)用地改革政策，摸著石頭過(guò)河的時(shí)候，這類(lèi)地塊的項(xiàng)目基本是香餑餑。抓住早期那一波的開(kāi)發(fā)商，截止到2022年年初去化率都不低于95%。因?yàn)槟菚r(shí)定義M2屬性的地塊多是原老舊廠區(qū)舊改而來(lái)，并且改革前期都是從市中心往外發(fā)展。所以早期一波的M2用地，區(qū)位還是比較不錯(cuò)的。但現(xiàn)在政策已經(jīng)明朗，規(guī)劃也越來(lái)越規(guī)范。能劃為M2屬性的工業(yè)用地，大多都已是市郊之外，離市中心超過(guò)60km，離主城區(qū)超過(guò)30km，并且交通配套會(huì)相對(duì)較為單一。商住、娛樂(lè)等配套未來(lái)5-10年內(nèi)都還是在發(fā)展中或不會(huì)再發(fā)展的狀態(tài)。

特點(diǎn)是，該類(lèi)用地的項(xiàng)目基本屬于中低端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?？梢岳斫鉃榫褪且郧皞鹘y(tǒng)的制造業(yè)用廠房升級(jí)成了更加舒適且規(guī)范的混凝土結(jié)構(gòu)廠房，而且統(tǒng)一入駐規(guī)劃好的園區(qū)，統(tǒng)一管理，降低生產(chǎn)制造安全風(fēng)險(xiǎn)，提升制造業(yè)的能效比。幫助傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)更好的規(guī)劃未來(lái)的發(fā)展，制造出更極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，提升中國(guó)制造水平。也更加的規(guī)范市場(chǎng)制造業(yè)主體經(jīng)營(yíng)模式，讓堅(jiān)持做好產(chǎn)品和創(chuàng)新的企業(yè)主體做得更好，淘汰家庭作坊式的不良企業(yè)和劣質(zhì)產(chǎn)品，減少中國(guó)制造在國(guó)際上的不良口碑。

因?yàn)镸2屬性的工業(yè)地塊本身就是面向制造業(yè)企業(yè)的，加上規(guī)劃上已經(jīng)遠(yuǎn)離密集的生活區(qū)。所以適合有中輕度污染和排放的企業(yè)用于生產(chǎn)制造，以及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)可以遷入作為批量生產(chǎn)作業(yè)載體。地方的準(zhǔn)入政策寬松，且為了讓企業(yè)更加的安心規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，每年考核的稅收要求不會(huì)太高，地方政府還鼓勵(lì)企業(yè)大量引入上下游產(chǎn)業(yè)鏈，一方面是解決地方人口就業(yè)問(wèn)題，另一方面是提升地方的GDP。所以企業(yè)在考慮過(guò)M2性質(zhì)地塊的項(xiàng)目，如果自身?xiàng)l件很優(yōu)質(zhì)，大可協(xié)同開(kāi)發(fā)商或自己與地方政府多面商談扶持政策，爭(zhēng)取入駐后借助利好政策的東風(fēng)，迅速啟航和發(fā)展。

作為拿了M2用地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不要著急著手項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。而是先多次探底，探招商方向的底、探政策準(zhǔn)入的底、探市場(chǎng)的底、探地方發(fā)展前景的底、探行業(yè)客戶(hù)對(duì)載體和價(jià)格接受度的底、還有探所招聘招商人員的底。因?yàn)閯潪镸2屬性用地的地塊區(qū)位本身就不會(huì)具備太多的招商優(yōu)勢(shì)，所以要從其他側(cè)重面去解決項(xiàng)目未來(lái)有可能在市場(chǎng)上遇到的問(wèn)題。如果說(shuō)賣(mài)不動(dòng)，項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的再好也沒(méi)有人埋單。賣(mài)不賣(mài)得動(dòng)，就看是走高周轉(zhuǎn)路線（低價(jià)策略）還是等溢價(jià)的路線（定向行業(yè)，中高價(jià)位賣(mài)，多是主題園區(qū)）。通過(guò)對(duì)象客戶(hù)反饋產(chǎn)品需求，設(shè)計(jì)更加實(shí)用且好用的載體，合理定價(jià)，降低制造業(yè)客戶(hù)購(gòu)置載體的成本，這樣才能讓項(xiàng)目更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于要在M2用地項(xiàng)目入職的招商來(lái)說(shuō)，做好枯燥無(wú)味的守盤(pán)心里準(zhǔn)備。但同時(shí)要擅于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和盡快找到項(xiàng)目的突破點(diǎn)，多應(yīng)用政府、商協(xié)會(huì)、中介代理等渠道資源，將所在的盤(pán)最大的優(yōu)勢(shì)一并輸出。先期肯定是大海撈針，但如果你撈到了，你可以將他變?yōu)閹в写判缘尼?，用他吸過(guò)來(lái)更多的針（傳統(tǒng)制造業(yè)因?yàn)榇嬖诤苊黠@的產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)，上下游供應(yīng)鏈共生的模式，所以制造業(yè)類(lèi)項(xiàng)目以商招商，屢試不爽，百試百靈）。

■ M3工業(yè)用地

M3用地，這類(lèi)用地如果是在主要發(fā)展的大區(qū)位，如粵港澳大灣區(qū)、京津冀等，就算是再偏遠(yuǎn)，價(jià)格不僅不會(huì)太低，而且還是一地難求。因?yàn)檫@類(lèi)用地的屬性，是針對(duì)大多重工業(yè)的，高污染、高排放、高危險(xiǎn)度產(chǎn)品制造等行業(yè)。恰好這類(lèi)企業(yè)的盈利都比較可觀，所以在購(gòu)置符合自身發(fā)展的載體決策上會(huì)比較干脆（實(shí)際上，也就只有這類(lèi)用地的項(xiàng)目能給他進(jìn)，其他地方趕都趕不及，誰(shuí)會(huì)招他）。M3這類(lèi)用地屬性的區(qū)位，就沒(méi)有所謂的商住、娛樂(lè)等配套了，都是能規(guī)劃多遠(yuǎn)就多遠(yuǎn)，能多偏就有多偏。僅看交通便利性即可，畢竟這類(lèi)企業(yè)生產(chǎn)還是要考慮大貨車(chē)能否順暢進(jìn)入園區(qū)的。

如果是企業(yè)購(gòu)置，一般是達(dá)到一定營(yíng)業(yè)和稅收規(guī)模的企業(yè)，才有機(jī)會(huì)跟地方政府商談土地出讓建廠，但設(shè)置的相應(yīng)條件也不會(huì)少，并且掛網(wǎng)階段，還有可能會(huì)被其他更具條件的企業(yè)或平臺(tái)開(kāi)發(fā)商搶走，所以還是要慎重談拿地，除非已經(jīng)是具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，要不就是替別人做嫁衣罷了。

此類(lèi)性質(zhì)用地，因?yàn)槭袌?chǎng)剛需和稀缺性，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)自持，多是租賃，并且租金還不便宜。所以作為招商應(yīng)聘去這類(lèi)園區(qū)工作，也只能看短期租賃回傭速度和數(shù)額是否符合自己的預(yù)期，因?yàn)樽赓U類(lèi)項(xiàng)目，特別是此類(lèi)稀缺性的項(xiàng)目，并沒(méi)有可持續(xù)長(zhǎng)期待的機(jī)會(huì)，你想待，除非這是你家的園區(qū)。

■ 文章總結(jié)

綜合上述幾個(gè)不同性質(zhì)的工業(yè)用地介紹，相信你已經(jīng)大致了解M0、M1、M2、M3、M4之間的區(qū)別與優(yōu)缺點(diǎn)。作為企業(yè)主，在選購(gòu)不同性質(zhì)工業(yè)用地上的載體時(shí)，同樣跟買(mǎi)其他消費(fèi)品是一樣的，就是要“貨對(duì)版”，得值這個(gè)價(jià)。舉個(gè)“坑”最大的例子，偏遠(yuǎn)地區(qū)，配套不齊全，標(biāo)定的是M0、M1、M4地塊，然后舉著偉大的藍(lán)圖，告訴你N年后，這里要打造成什么樣，結(jié)果一出項(xiàng)目門(mén)，半徑5km范圍連吃個(gè)便餐的地方都找不到。請(qǐng)問(wèn)，你企業(yè)的發(fā)展落定在這里，是否能解決你人才招聘問(wèn)題？就算給你再低的價(jià)格，你購(gòu)置下來(lái)，那得等多少年，并且政策風(fēng)向還不變的情況下，才能完全創(chuàng)造出滿(mǎn)足人才需求的生活條件。

還有很多人說(shuō)，那我買(mǎi)來(lái)投資不就好了？坐等增值，以后高價(jià)出租、高價(jià)轉(zhuǎn)讓。其實(shí)這句話一般都是剛?cè)胄械匿N(xiāo)售跟客戶(hù)說(shuō)的，辨別這句話的真?zhèn)?，可以去看看相關(guān)工業(yè)用地的規(guī)劃及投資政策要求。

還有句會(huì)得罪很多項(xiàng)目同行的話，那就是“所有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，只有稅收考核高低之分，沒(méi)有不考核稅收的說(shuō)法”。多余的就不說(shuō)了，具體可以網(wǎng)上搜羅《產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)稅收不達(dá)標(biāo)被清退》看相關(guān)案例。那又有人說(shuō)了，我們開(kāi)發(fā)商是做實(shí)業(yè)的，我們企業(yè)就已經(jīng)擔(dān)了整個(gè)園區(qū)的稅收，其他企業(yè)可以不用考核。聽(tīng)到這句話，我只想說(shuō)“你有恒大大嗎？恒大啥結(jié)局？”，還是那句古話“花無(wú)百日紅”，最終承擔(dān)所有的還是入駐后的企業(yè)。

建議無(wú)論是要購(gòu)買(mǎi)、租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)載體的企業(yè)，還是想去產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上班的招商人員，多渠道了解，并同時(shí)上政府官網(wǎng)查看此類(lèi)用地規(guī)劃及當(dāng)時(shí)招拍掛投資要求，或者舊改協(xié)議之類(lèi)的明文資料，甚至是紅頭公文，真實(shí)了解是否貼合自己的需求再做決定。降低購(gòu)置固定資產(chǎn)中的存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，確保所中意的載體能輔助企業(yè)不斷的成長(zhǎng)。